11 березня 2020 року Постановою Кабінету Міністрів України № 211 «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» по всій території України було установлено карантин, який наразі продовжено до 24 квітня 2020 року.
Через введений карантин було заборонено проведення всіх масових (культурних, розважальних, спортивних, соціальних, релігійних, рекламних та інших) заходів, а також роботу суб’єктів господарювання, яка передбачає приймання відвідувачів, зокрема:
- закладів громадського харчування (ресторанів, кафе тощо),
- торговельно-розважальних центрів та інших закладів розважальної діяльності,
- фітнес-центрів,
- закладів культури,
- торговельного і побутового обслуговування населення.
Із зазначеною забороною та призупиненням роботи бізнесу у сфері обслуговування, виникла велика кількість організаційних питань, у тому числі щодо орендної плати та комунальних платежів.
Пропонуємо розглянути це питання з обох сторін – Орендаря та Орендодавця.
Якщо Ви Орендар
Положеннями Цивільного кодексу України (частини 4 та 6 статті 762) наймачу надано право (1) вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася; та право (2) звільнитися від орендної плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Відтак, в залежності від поточної організації роботи Орендаря та якщо користування орендованим приміщенням ускладнено або є неможливим, існує декілька варіантів подальших дій.
Варіант 1: якщо Орендар частково відправив своїх працівників на віддалену роботу, а частково займаєте приміщення.
В такому випадку Орендар має право в порядку зазначеної вище статті 762 ЦКУ на зменшення розміру орендної плати. Для цього необхідно звернутись до Орендодавця із пропозицією укласти таку додаткову угоду.
Варіант 2: якщо Орендар не можете користуватись орендованим приміщенням у зв’язку з карантином. Це більш складне питання.
02 квітня 2020 року на сайті «Голос України» було опубліковано закон № 3275, яким внесено зміни до Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України. Відповідно до цих змін з моменту встановлення карантину, введеного постановою КМУ № 211, і до його завершення в установленому законом порядку наймач може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу.
Відтак, зазначені нововведення підкреслюють лише право Орендаря на звільнення від орендної плати на час карантину, але ніяк не обов’язок Орендодавця. Тому у даному випадку, як і у першому, можна звернутись до Орендодавця або із листом-повідомленням про неможливість використовувати приміщення, або із пропозицією укласти відповідну додаткову угоду на час карантину.
Якщо Орендодавець не йде на зустріч у питанні звільнення від орендної плати, Орендар має право повідомити Орендодавця про форс-мажор (відповідно до Закону України № 530-IX карантин віднесено до форс-мажорних обставин) та отримати засвідчення Торгово-промислової палати України.
Звертаємо увагу, що головною підставою для звільнення від орендної плати є саме дійсна неможливість використання орендованого приміщення, а не факт встановлення карантину.
Додатково: на період дії карантину або обмежувальних заходів та протягом 30 днів з дня його відміни забороняється нарахування та стягнення неустойки (штрафів, пені) за несвоєчасне здійснення платежів за житлово-комунальні послуги (Прикінцеві положення Закону № 530-IX від 17 березня 2020 року). Тому бідь-які такі вимоги та нарахування зі сторони Орендодавців є безпідставними та протиправними.
Якщо Ви Орендодавець
Так, як вже зазначалось вище, Закон України № 3275 лише надає право Орендарю (а не зобов’язує Орендодавця) звільнити Орендаря від сплати орендних платежів. Тому, в залежності від того чи використовує Орендар орендоване приміщення і в яких обсягах, також можуть бути два варіанти подій.
Варіант 1: зменшення розміру орендної плати через часткове використання приміщення Орендарем.
Право Орендаря на зменшення розміру орендної плати передбачено статтею 762 ЦКУ. При сьому останнім буде доречно надати вмотивовану пропозицію щодо такого зменшення, оскільки використання усього приміщення та отримання з цього прибутку (хоч і не в таких обсягах як до карантину) не дає йому права вимагати таке зменшення. У будь-якому випадку такі питання, як і належність підстав, вирішуються сторонами.
Звертаємо увагу на те, що при підписанні додаткової угоди необхідно чітко визначити яке приміщення залишається в оренді, а також зазначити окремим пунктом про порядок сплати комунальних платежів.
Варіант 2: неможливість використання приміщення, посилання Орендаря на форс-мажорні обставини.
При зверненні Орендаря із повідомленням про форс-мажор або неможливість використання приміщення необхідно ретельно дослідити заяву, у тому числі на що в ній посилається контрагент, чи продовжує останній користуватись орендованим приміщенням, чи дійсно Орендар не може користуватись орендованим приміщенням через карантин та інше.
Наприклад, якщо у орендаря не має коштів (допустимо через несплату суборендарями відповідних платежів), це не є форс-мажором.
Віднесення карантину Законом України № 530-IX до форс-мажору також не є належною підставою для звільнення Орендаря від орендної плати, оскільки у даному випадку має бути причинно-наслідковий зв’язок між карантином і неможливістю використовувати орендоване приміщення.
Відтак, якщо Орендар дійсно не може використовувати приміщення через заборону його діяльності на період карантину, можна погодити Додаткову угоду із відповідними змінами в орендній платі на такий період. Дуже часто сторони домовляються про сплату Орендарем лише комунальних платежів та послуг охорони.
У будь-якому випадку, схвалюючі ті чи інші рішення, завжди треба пам’ятати про підтримку взаємовідносин із партнерами.
У разі виникнення питань щодо зменшення/звільнення від орендної плати, організації переговорів із орендарями та/або орендодавцями, просимо звертатись до
Керуючого Партнера SDM Partners Law Firm Дмитра Сироти d.syrota@sdm-partners.com або
Юриста SDM Partners Law Firm Катерини Петрушиної k.petrushyna@sdm-partners.com.