Огляд змін у будівельній сфері

Огляд змін у будівельній сфері

З першого погляду не дуже коректно надавати оцінку змінам у будівельній сфері та нерухомості, оскільки все нове, що прийняли законодавці й уряд за 2021 рік, запрацює і проявить себе лише у 2022 – 2023 роках, але ми спробуємо.

Закони в нас прогресивні, от тільки виконувати їх не надто хочеться, тому маємо вже сталі тренди, які не оминули й будівельну сферу: боротьба з корупцією, фінансовими пірамідами від забудовників та деякі покращення, які дійсно полегшать життя будівельникам в окремих випадках.

Корупційний монстр пішов на спочинок, або Прощавай ДАБІ, привіт ДІАМ

Тільки сумлінною і багаторічною працею можна здобути собі репутацію такої корупційної годівнички як ДАБІ, тому Кабмін постановою від 13.03.2020 р. № 218 ліквідував Державну архітектурно- будівельну інспекцію й утворив Державну сервісну службу містобудування України, а потім ліквідував і Державну сервісну службу містобудування України разом із Державною інспекцією містобудування, і постановою від 23.12.2020 р. № 1340 утворив Державну інспекцію архітектури та містобудування України (ДІАМ) як центральний орган виконавчої влади, діяльність якого спрямовує та координує Кабінет Міністрів України через Міністра розвитку громад та територій і який реалізує державну політику з питань державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду. Привіт ДІАМ.

У медіа вже є багато новин на цю тему, тому не повторюватимемось. Зосередимо увагу на надії, яку покладаємо на ДІАМ, а саме на припинення свавілля в стилі надання дозволів на реконструкцію нежитлового приміщення 50 кв. м і побудови торгового центру на 1500 кв. м, або добудови “комори” у вигляді двох повноцінних поверхів у житловому будинку, що для вже ліквідованого ДАБІ було нормою.

Узагалі-то рецепт подолання корупції (не тільки в будівельний сфері) винайдено, і звучить він приблизно так: “спростити та диджиталізувати”, саме за таким принципом і має запрацювати нова ДІАМ, а чи запрацює – покаже лише час. Перевірити, чи запрацювала, – неважко, достатньо буде відслідкувати статистику скасованих дозволів, що за два тижні до остаточної ліквідації встигла наштампувати стара ДАБІ, – за два тижні було видано 431 дозвіл, що втричі перевищує показник за такий самий період минулого року. Звісно, ми всі розуміємо, що ніякої корупції не було, і ДАБІ не відпрацьовувала наостанок отримані аванси, просто дуже хотілося чесно й самовіддано реалізувати державну політику з питань державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду в частині надання документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт.

Також із приходом ДІАМ запрацювала Єдина державна електронна система у сфері будівництва, де взаємодія забудовників із новою інспекцією відбуватиметься через портал “Дія” або місцеві ЦНАПи. Первинну перевірку поданих відомостей здійснюватиме автоматизована система, тому її буде важче вмовити на щось закрити свої електронні очі.

Тому оптимістично дозволимо собі не погодитись із скептицизмом стосовно того, що зміниться лише вивіска, і забудовники корумпуватимуть інспекторів нової ДІАМ як і ДАБІ, щоб за старим звичаєм зводити свої ЖК “Велика Китайська стіна” на землях промисловості та рекреаційного призначення.

Законопроєкт “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” № 5091

08.09.2021 проєкт Закону Верховна Рада України прийняла за основу, тому ймовірність його остаточного прийняття доволі висока, а там багато цікавого.

Передумовою для прийняття Закону є нездоланне бажання населення України нести свої гроші до “Еліта-центрів” і геть зовсім не розбиратись у нюансах фінансування будівництва і репутації забудовників.

Ключова зміна, передбачена законопроєктом 5091, – це поява нового об’єкта речових прав на об’єкти незавершеного будівництва, майбутні об’єкти нерухомості та їх державна реєстрація.

Як уже показала практика, Закон України “Про інвестиційну діяльність” так і не запрацював. Нагадаємо, що цим Законом передбачено вичерпний перелік механізмів інвестування та фінансування будівництва об’єктів житлового фонду через: а) фонди фінансування будівництва; б) фонди операцій з нерухомістю; в) інститути спільного інвестування; г) шляхом емісії цільових корпоративних облігацій. За багато років жоден із наведених механізмів забудовники достатньою мірою не сприйняли, адже в такому випадку необхідно надавати інвесторам гарантії, а це вже виходить за межі звичної ділової практики, інвестиції – це річ ризикова. Зазвичай забудовники пропонують своїм інвесторам придбати в них майнові права на майбутній об’єкт нерухомості, що не зведений, або ж спочатку дериватив (право укласти договір на майнові права), а потім вже майнові права. Про будь-які гарантії повернення коштів інвестору, якщо щось піде не так, не йдеться, особливо коли пропонують укласти дериватив. Договір деривативу є виконаним із моменту укладення наступного за ним договору майнових прав, і зазвичай, якщо квартира коштує 100 тис. доларів, 50 тис. оплачують за деривативом, а 50 – за майновими правами. Пропорцію платежів може бути змінено залежно від особистого переконання забудовника.

Для того щоб легалізувати реальні схеми продажів первинної нерухомості, ч. 1 ст. 5 “Особливості залучення коштів для будівництва об’єкта нерухомого майна” Проєкту № 5091 визначено:

“Пряме чи опосередковане залучення (інвестування, фінансування) замовником будівництва / девелопером будівництва коштів від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, для спорудження об’єкта нерухомого майна з подальшим набуттям такими особами права власності на відповідні об’єкти нерухомого майна, може здійснюватися виключно шляхом укладення договорів купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості (частки неподільного об’єкта незавершеного будівництва), якщо інше не визначено цим Законом. Таке залучення коштів здійснюється юридичними особами або фізичними особами – підприємцями.”

Це позитивна норма, адже вона кодифікує і так усталену практику, тобто не ринок адаптується під законодавство, а навпаки.

Окрему увагу потрібно звернути й на інші запропоновані Проєктом № 5091 зміни:

  • розкриття замовником будівництва (девелопером будівництва, управителем фонду фінансування будівництва) інформації про подільний об’єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок);
  • запровадження механізму державної реєстрації права власності на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості;
  • здійснення державної реєстрації права власності на об’єкт будівництва та його складові частини за принципом “єдиного вікна”;
  • установлення особливостей вчинення правочинів з об’єктами незавершеного будівництва та особливості посвідчення нотаріусами таких правочинів;
  • запровадити гарантійну частку будівництва об’єкта нерухомого майна – сукупність майбутніх об’єктів нерухомості в одному подільному об’єкті незавершеного будівництва (у кожній черзі будівництва / кожному пусковому комплексі), речові права на які обтяжуються з метою гарантування добудови відповідного об’єкта незавершеного будівництва у разі фінансової неспроможності замовника будівництва / девелопера будівництва.

Саме за останній пункт про гарантійну частку будівництва і йтимуть баталії, оскільки “деякі” забудовники не полюбляють щось комусь гарантувати, і це зовсім не пов’язано з прямим наміром ошукати інвестора, а, імовірніше, із бізнес-процесами з виробництва об’єкта нерухомості – коштів бракує, щоб добудувати, бо вони вже пішли на новий об’єкт, а тут ще й гарантійну частку потрібно заморожувати. “Білих” і добросовісних забудовників (яких, до речі, теж немало) така норма не злякає, знадобиться скоригувати свої фінансові плани та зарезервувати гарантійні фонди, а тим, кому бракуватиме, – то не будуйте.

Чекаємо на прийняття Закону, оскільки майнові права перестануть бути повітрям і стануть повноцінними об’єктами цивільного обороту, що підлягатимуть державній реєстрації. Фінансовому сектору це також сподобається, адже видати/отримати іпотечне кредитування стане значно привабливіше.

Закон № 711-IX “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель”

Зміни, внесені Законом № 711-IX до Земельного кодексу України, виправили суттєву прогалину, що заважала забудовникам вводити об’єкти в експлуатацію, пов’язану з недосконалим механізмом зміни цільового призначення земельної ділянки в межах однієї категорії земель і обов’язковою вимогою виготовлення нового проєкту землеустрою.

Проблематику краще висвітлити на прикладі. Забудовник вирішив звести багатоповерховий будинок на власній ділянці, на дозволеній категорії земель “землі житлової та громадської забудови”, з урахуванням містобудівної документації, з цільовим призначенням “іншого призначення” з видом використання земельної ділянки “для будівництва, експлуатації та обслуговування готельного комплексу”, але для того щоб ввести житловий об’єкт в експлуатацію, потрібно мати інший вид використання: “для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового будинку”.

На перший погляд, логічно, що забудовник як власник земельної ділянки має право використовувати її за власним розсудом та відповідно до цільового призначення, а держава не має права позбавляти його права на використання належного йому майна у власних цілях, з іншого боку, ч. 5 ст. 20 Земельного кодексу України (у старій редакції) визначала, що види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, установлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Верховний Суд також висловлювався щодо наведеного, і в постанові від 01.06.2021 р. № 925/929/19 зазначив: “норми права розрізняють категорії земель за їх цільовим призначенням та види використання земельної ділянки в межах кожної категорії земель. Зміна цільового призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення на іншу категорію цільового призначення здійснюється за погодженими проєктами землеустрою щодо їх відведення. При цьому такої процедури для зміни виду використання земельної ділянки, зокрема на землі фермерського господарства, без зміни її категорії цільового призначення (землі сільськогосподарського призначення) чинним законодавством не передбачено.”

Саме вимога відповідності документації із землеустрою ставала на заваді забудовникам під час отримання акта готовності об’єкта до експлуатації, оскільки є формальний незбіг виду використання земельної ділянки і збудованого на ділянці об’єкта. Така ситуація фактично змушувала забудовників виготовлювати нову землевпорядну документацію, на що багато хто просто не був готовий, або отримувати рішення суду на оскарження дій державного реєстратора, і, як показує судова практика, суди не завжди ставали на бік позивачів.

Закон № 711-IX повністю змінив редакцію статті 20 Земельного кодексу України, і відтепер у питанні необхідності виготовлення землевпорядної документації поставлено крапку. Стаття 20 містить прямі положення:

a) при встановленні цільового призначення земельних ділянок здійснюється віднесення їх до певної категорії земель та виду цільового призначення;

b) при зміні цільового призначення земельних ділянок здійснюється зміна категорії земель та/або виду цільового призначення;

і головне:

c) зміна цільового призначення земельної ділянки не потребує розроблення документації із землеустрою (крім випадків формування земельної ділянки із земель державної та комунальної власності, не сформованих у земельні ділянки).